Abordar el tema de las Garantías sobre la vivienda nueva o reformada es complicado, sobre todo porque existen dos versiones:
- La del propietario, que a la entrega de una vivienda ve o no ve defectos, que pueden ocasionar un malestar por la ilusión de entrar en la casa que a priori será la suya para toda la vida.
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Y la del contrustor, que siempre de antemano va a procurar evitar gastos de postventa.
Como todo en la vida hay un termino medio, ni se puede pretender no hacer nada como quieren los constructores, pero tampoco podemos pretender tener la perfección como quieren los propietarios.
¿Cual es ese termino medio?
Evidentemente si tenemos asesoramiento será más fácil el localizar aquellos defectos de construcción que no se pueden dejar de reclamar, así como no podemos que un gran número de defectos de pequeña embergadura puedan ocasionar el recelo de la constructora a reparar los que sí son importantes.
Con esto quiero decir, que no debemos mirar con lupa la vivienda (por ejemplo; en un estucado un pequeño ahujero como de un alfiler, pero si ver que existe uniformidad en la pared estucada, osea que no este con granos de diferente tamaño de un extremo al otro).
¿Cuales son defectos a reclamar?
Una regla muy fácil es: "Si consideráis que una cosa esta bien hecha, compararla con la de al lado y debe estar igual de bien".
Con esto quiero decir, que si tienes una ventana sellada con silicona, no puede haber otra que no lo este, o compara con tu vecino.
No obstante, inicialmente vamos a reclamar los defectos de acabados, o que podemos ver y conforme vayamos dando de alta las instalaciones (agua, luz y calefacción) podremos comprobar la totalidad.
Es recomendable, que si enviamos una lista de defectos, incluyamos que no se ha podido comprobar instalaciones por no estar dados de alta. Esto os lo indico porque muchas veces te dan un plazo de un mes o menos para enviar dichas reclamaciones.
Estos plazos son lógicos, porque hay determinados defectos que luego pueden achacarse a desperfectos de uso (golpes de mudanza, rayas por limpieza inadecuada, pequeñas reformas que se puedan detectar, etc).
Por lo que es preferible documentar bien todos aquellos defectos, o si existe un Servicio de Atención al Cliente o Postventa, se revisen con los técnicos de la constructora, antes de entrar a vivir (si es posible).
Recomendación: Evitar colocar post-it de colores, muchas veces es perjudicial, puesto que la impresión que puedas dar es de demasiado meticuloso (personalmente ya he visto 80 puestos en una vivienda, casi más valía demolerla).
¿Cuales son los defectos más usuales?
Se pueden observar muchos defectos constructivos pero os puedo reseñar los más generales:
- Paredes y Techos: Visualmente comprobar no tengamos desplomes y planeidad. Comprobar golpes y esquinas. Fisuras en encuentros de tabiques y pilares (podéis ver el post sobre este tema en el blog).
- Solados y alicatados: Comprobar que el gres de suelo y paredes no estén huecos y que no tengan golpes, rayas o cejas (este ultimo permite en normativas hasta 1 mm aunque discutible).
- Carpintería de madera: Comprobar su estado, que cierran correctamente y óxidos en manillas dañadas por la limpieza de obra. Es posible, que os encontréis puertas que tengan hasta un dedo de hueco abajo, pero puede ser por el nuevo código técnico que obliga por ventilación, aunque lo normal se pone una rejilla por puerta. También puede pasar que cuando vayáis a vivir como hay más humedad se hinchen un poquito y rocen en el suelo si están justas, en este caso reclamarlo a posteriori.
- Carpintería Aluminio: Comprobar desplomes en aluminio, rayas y sellados.
- Vidrio: Comprobar desplomes en la colocación del vidrio y sellado. Y sobre todo rayas antes de limpiar nosotros, por si han sido realizadas en la limpieza de obra.
- Electricidad: Comprobar enchufes y puntos de luz (normalmente no se hace, y si sale un problema enseguida nos daremos cuenta).
- Fontanería: Comprobar la apertura y cierre de todas las llaves de corte. Muchas veces al recogerlas se dejan tan justas en obra que no tiene recorrido para su cierre.
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Calefacción: Comprobar que no goteen las juntas de radiadores, apertura y cierre de llaves y que caliente toda la superficie del radiador.
¿Cuales son los plazos de garantía?
Os resumiré en pocas palabras la ley que rige las responsabilidades y garantías del constructor o promotor con respecto a su cliente:
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Capítulo IV, artículo 17, 18 y 19.
En el artículo 17 habla sobre la responsabilidad civil de los agentes que intervienen, en el artículo 18 nos habla de las prescripciones de las acciones efectuadas (2 años) y por último os resumo el artículo 19 que se refiere a plazos de garantía, que practicamente reafirma el artículo 18.
1 AÑO.- El resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Con otras palabras, todos aquellos defectos estéticos que podemos comprobar visualmente.
3 AÑOS.- El resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Engloba saneamiento, humedades, ruido, aislamiento e instalaciones, siempre que haya habido un buen uso y mantenimiento del mismo.
10 AÑOS.- El resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Este punto es muy complejo, porque puede afectar no solo a la estructura sino al conjunto del edificio (fachadas, interiores de vivienda, impermeabilizaciones, etc...) requiriendo el estudio de un arquitecto.
15 AÑOS.- Responsabilidades derivadas de obligaciones y contratos del Código Civil que ampararían acciones con este plazo.
No obstante, como bien dice mi colega Abogada María Pilar Salas Sesa: "Es un tema muy complejo, en el que concurren multitud de interpretaciones posibles sobre el computo de plazos".
Por ello, en caso de duda os recomiendo os asesoréis jurídicamente.
¿Como comunicamos los defectos?
Tenemos varias formas de comunicarlos, unas más formales que otras.
Vía promotor, que lo trasladara al constructor (en este caso pueden ser el mismo).
Vía gestor de la cooperativa o de régimen de comunidad de propietarios, que lo trasladara al constructor.
Entrega en mano (no recomendable, porque no queda reflejada la entrega, sino pedimos un recibí).
Por correo certificado.
Vía email, con acuse de recibo.
Vía Fax, que nos da un recibí.
Vía Burofax, en casos más extremos, cuando tengamos un conflicto. (Es el más formal).
Para finalizar: "Sobre todo hay que ser conscientes que las viviendas como las personas, no son perfectas y siempre tendremos algún defecto que asumir".
Si necesitan que les realicemos su INFORME DE POSVENTA O RECEPCIÓN DE VIVIENDAS o cualquier otro servicio no duden ponerse en contacto con nosotros.
